Rumori, spese, infiltrazioni e assemblee infuocate. Prima del Tribunale, però, ci sono alcune cose da sapere.
È sera.
Sei finalmente sul divano e dal piano di sopra inizia il solito concerto di sedie trascinate.
Oppure apri la posta e trovi una richiesta di pagamento del condominio che proprio non ti torna.
O, ancora, da settimane osservi quella macchia di umidità sul soffitto diventare sempre più grande mentre amministratore e vicino si rimpallano la responsabilità.
A quel punto il pensiero arriva quasi automaticamente:
“Adesso gli faccio causa.”
Comprensibile.
Ma nelle liti condominiali la strada per arrivare davanti a un giudice non è sempre immediata. E, soprattutto, iniziare una guerra senza aver prima capito chi ha ragione può trasformare una perdita d’acqua in un’inondazione di spese legali.
La risposta in 30 secondi
No, non sempre devi fare subito causa.
Molte controversie condominiali possono essere affrontate attraverso una diffida, un intervento dell’amministratore o un accordo tra le parti.
Inoltre, per numerose controversie in materia di condominio, prima di iniziare il giudizio è necessario esperire il procedimento di mediazione.
Questo non significa rinunciare ai propri diritti.
Significa scegliere lo strumento corretto.
Quando nasce una lite condominiale?
Praticamente ogni volta che più persone condividono muri, scale, terrazze, ascensori e conti da pagare.
Le controversie più frequenti riguardano:
- spese condominiali;
- ripartizione dei costi;
- infiltrazioni d’acqua;
- rumori;
- utilizzo delle parti comuni;
- parcheggi;
- lavori condominiali;
- impugnazione delle delibere assembleari;
- comportamento dell’amministratore.
Il problema è che, in condominio, il conflitto giuridico quasi sempre convive con quello personale.
Il vicino che oggi contesta la spesa dell’ascensore è lo stesso che incontrerai domani alle otto del mattino.
Possibilmente mentre aspetta proprio l’ascensore.
Posso contestare una delibera dell’assemblea?
Sì.
Ma attenzione ai termini.
Non basta dire:
“Io non ero d’accordo.”
Le deliberazioni condominiali possono essere impugnate quando risultano contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
Per le delibere annullabili, l’art. 1137 del Codice civile prevede un termine di trenta giorni.
Il termine decorre, per i condomini dissenzienti o astenuti, dalla data della deliberazione e, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale.
Trenta giorni passano molto velocemente.
Per questo motivo lasciare il verbale dell’assemblea sulla scrivania con l’idea di “vederlo con calma” non è sempre una grande strategia.
E se il problema è il vicino rumoroso?
Qui bisogna distinguere.
Non ogni rumore è illecito.
Vivere in un condominio significa inevitabilmente sopportare una certa quantità di rumori provenienti dagli appartamenti vicini.
Il Codice civile, all’art. 844, utilizza il criterio della normale tollerabilità.
Una formula apparentemente semplice che, nella realtà, richiede di valutare il caso concreto.
Un rumore può essere tollerabile alle cinque del pomeriggio e diventare insopportabile alle tre di notte.
Contano:
- intensità;
- durata;
- frequenza;
- orario;
- caratteristiche dell’edificio;
- situazione dei luoghi.
Il vicino non ha diritto al silenzio assoluto.
Ma neppure tu hai diritto a trasformare il salotto in una discoteca sette giorni su sette.
Infiltrazioni: chi paga?
È uno dei grandi classici del condominio.
Compare una macchia sul soffitto.
Il proprietario dell’appartamento danneggiato guarda il vicino del piano superiore.
Il vicino guarda l’amministratore.
L’amministratore guarda il tetto.
E intanto la macchia cresce.
Prima di individuare il responsabile è necessario capire da dove proviene l’infiltrazione.
La causa può essere:
- una tubazione privata;
- una colonna condominiale;
- il tetto;
- un terrazzo;
- un lastrico solare.
La provenienza dell’acqua è decisiva per individuare il soggetto tenuto al risarcimento e alla riparazione.
Per questo motivo, in molti casi, una verifica tecnica tempestiva è importante quanto la consulenza legale.
Devo prima tentare la mediazione?
Per molte controversie in materia condominiale, sì.
La legge prevede la mediazione come condizione di procedibilità per le controversie che rientrano propriamente nella materia del condominio.
In parole semplici: prima di chiedere al giudice di decidere, le parti devono tentare di trovare una soluzione davanti a un organismo di mediazione.
Non è una semplice chiacchierata tra vicini.
È un procedimento regolato dalla legge nel quale le parti, assistite dai propri avvocati nei casi previsti, cercano una soluzione con l’intervento di un mediatore.
La mediazione non obbliga nessuno ad accettare un accordo.
Obbliga, nei casi previsti, a percorrere correttamente il passaggio richiesto dalla legge prima del processo.
Perché una diffida può essere utile?
Perché mettere le cose per iscritto cambia spesso la prospettiva.
Una diffida ben predisposta serve a:
- ricostruire i fatti;
- indicare il comportamento contestato;
- formulare una richiesta precisa;
- assegnare un termine;
- documentare il tentativo di risolvere la controversia.
Non deve essere una raccolta di minacce scritte in maiuscolo.
Una buona diffida è chiara, tecnica e soprattutto utile alla strategia successiva.
L’errore che fanno quasi tutti
Trasformare immediatamente il problema giuridico in una questione personale.
Il vicino diventa “il nemico”.
L’amministratore “è contro di me”.
L’assemblea “ce l’ha con me”.
Da quel momento ogni riunione diventa una finale di Champions League.
Solo con più millesimi e meno fuorigioco.
Il problema è che la rabbia raramente aiuta a scegliere la strategia giuridica migliore.
Il consiglio de Il Legale
Prima di iniziare una controversia condominiale, raccogli i documenti.
Verbali.
Regolamento.
Fotografie.
Messaggi.
Richieste inviate all’amministratore.
Documentazione tecnica.
Poi ricostruisci i fatti in ordine cronologico.
Una consulenza tempestiva permette di capire se esiste davvero una violazione, quale sia il soggetto responsabile e quale strumento utilizzare.
A volte serve una causa.
A volte basta una diffida.
Altre volte la mediazione permette di chiudere in poche settimane una guerra che, in Tribunale, potrebbe durare anni.
In sintesi
- Non ogni discussione tra vicini deve diventare una causa.
- Le delibere condominiali possono essere impugnate, ma attenzione ai termini.
- Per molte controversie condominiali la mediazione è un passaggio obbligatorio.
- Rumori e immissioni devono superare la normale tollerabilità.
- In caso di infiltrazioni bisogna prima individuare la causa del danno.
- Una strategia legale corretta parte sempre dai documenti.
Hai un problema con il condominio?
Una lite condominiale può sembrare banale fino a quando non entra nella vita quotidiana.
Se hai ricevuto una richiesta di pagamento, vuoi contestare una delibera, subisci infiltrazioni o hai un conflitto con un vicino, Il Legale può analizzare il caso e individuare la soluzione più adatta.
Perché vivere in condominio è già abbastanza complicato.
Almeno il diritto possiamo provare a renderlo semplice.
